Koszty zakupu
Koszty związane z zakupem domu lub apartamentu w Hiszpanii
Podatki, opłaty oraz koszty transakcyjne związane z zakupem nieruchomości mogą być różne zależnie od: regionu Hiszpanii, zakupu nieruchomości z rynku wtórnego lub pierwotnego źródeł finansowania zakupu (kredyt, gotówka itp.)
Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów związanych z przeprowadzeniem samej transakcji oraz obsługą kredytu. Warto jednak wiedzieć, że nie wszystkie koszty związane z hipoteką muszą być ponoszone przez kupującego. Jeżeli więc jesteś na etapie wyboru najkorzystniejszej oferty kredytowej, sprawdź, jakie koszty związane są z samą transakcją zakupu. A także, które z tych kosztów będziesz musiał ponieść obowiązkowo, a których kosztów możesz uniknąć.
Koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę
Wycena nieruchomości musi zostać dokonana przez rzeczoznawcę, który został wyznaczony przez bank udzielający kredytu. Wykonanie wyceny przez rzeczoznawcę ma na celu sprawdzenie, czy staramy się o kredyt o właściwej wysokości, czy być może złożony wniosek kredytowy na poziomie 60/70% wartości nieruchomości przewyższa autentyczną wartość nieruchomości.
Ostateczna wartość kosztu zależy od rodzaju i wartości nieruchomości. Koszty rzeczoznawcy ponoszone są przez kupującego i wynoszą średnio od 300 do 600 euro.
Prowizja za otwarcie hipoteki (opening commision)
Zgodnie z hiszpańską ustawą o kredytach hipotecznych jest to prowizja, którą podmiot finansowy może pobierać w związku z udzieleniem kredytu hipotecznego. Przepisy prawa nie regulują wysokości tej prowizji. Jest ona najczęściej regulowana rynkowo. Wszystkie banki pobierają opłatę za założenie hipoteki, a wartość tej opłaty jest uzależniona od wysokości kredytu. Najczęściej jest to obciążenie na poziomie 0,5 – 3% kwoty kredytu.
Koszt tłumaczenia dokumentów
Bank prosi o dostarczenie dokumentów w języku hiszpańskim lub angielskim, a to oznacza dodatkowe koszty związane z tłumaczeniem. Bank nie bierze na siebie kosztu tłumaczeń, najczęściej oczekuje od Klienta, aby ten dostarczył już przetłumaczone dokumenty. Jeżeli dysponujemy dokumentami w innym języku niż angielskim lub hiszpańskim, wówczas będziemy musieli ponieść koszt tłumacza przysięgłego. Cena tłumaczeń uzależniona jest od wybranej oferty tłumacza przysięgłego, a także od tego czy zależy nam na ekspresowej usłudze, czy możemy to zrobić w normalnym terminie. Tłumaczenia dokumentów można wykonać w Polsce. Jako agencja nieruchomości możemy także polecić tłumaczów hiszpańskich. Jeżeli jednak nie spieszy Ci się z zakupem, warto rozejrzeć się wcześniej w ofertach tłumaczów przysięgłych, aby nie przepłacić.
Średnio koszt ten będzie wynosił ok 1000 – 1500 zł. Jeżeli zdecydujemy się na ekspresowe tłumaczenie w Hiszpanii koszt może wynieść nawet 700 euro.
„Gestoria” - opłata dla doradcy
Przy udzielaniu kredytów, hiszpańskie banki korzystają z charakterystycznej dla hiszpańskiego rynku nieruchomości instytucji zwanej „Gestoría”. Gestoria to nic innego firmy lub eksperci zajmujący się obsługą czynności związanych z uiszczaniem podatków i opłat hipotecznych oraz rejestrowaniem aktów własności. To bank wybiera określoną usługę gestorii. Wysokość opłaty za pracę ekspertów bankowych uzależniona jest od wartości kredytu hipotecznego oraz nakładu pracy. Koszt ten nakładany jest przez bank na Klienta kredytu hipotecznego i raczej tego kosztu nie da się ominąć. Najczęściej oscyluje na poziomie 1% wartości transakcji.
Podatek od czynności cywilnoprawnych Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Z zaciągnięciem kredytu hipotecznego wiąże się dodatkowa opłata - podatek AJD. Podatek od czynności cywilnoprawnych AJD stanowi średnio ok. 0,5% - 1,5% wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Jeżeli kupujesz nieruchomość za gotówkę, wówczas ta opłata nie będzie Cię dotyczyć.
Jeszcze do niedawna opłata ta była przelewana na rachunek Skarbu Państwa przez kupującego nieruchomość. Jednak decyzją sądu z roku 2019 to banki są zobowiązane do jej opłaty. Dlatego warto dopilnować, aby to bank poniósł ten koszt i nie przerzucał go na kredytobiorcę.
Podatek od przeniesienia własności (nieruchomości z rynku wtórnego) lub podatek od towarów i usług (nieruchomości z rynku pierwotnego)
Rynek wtórny
Wysokość podatków od przeniesienia własności związanych z zakupem nieruchomości z rynku wtórnego jest różna dla poszczególnych regionów w Hiszpanii. Podatek od przeniesienia własności wynosi średnio ok. 10%. Zasadniczo wysokość podatku może być różna dla poszczególnych regionów Hiszpanii.
Rynek pierwotny
Jeżeli jednak kupiłeś nieruchomość z rynku pierwotnego, wówczas zostaniesz obciążony podatkiem od towarów i usług (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA). Podatek od nieruchomości kupowanej z rynku pierwotnego wynosi 10%.
Ulgi podatkowe
Jednocześnie w Hiszpanii możesz korzystać z szeregu ulg podatkowych. Przykładowo możesz odliczyć od odsetek kredytu hipotecznego koszty związane z naprawami, remontem, utrzymaniem oraz opłatami.
Opłaty notarialne
Finalizacja transakcji wymaga sporządzenia odpowiedniego aktu notarialnego oraz wydania zaświadczenia od notariusza o zgodności wszystkich niezbędnych dokumentów. Opłaty notarialne związane z przygotowaniem ewidencji gruntów mogą być opłacone przez kupującego, jak i przez bank udzielający kredytu. Opłaty te realizowane są najczęściej przez Gestorie bankową. Koszt 2-3%.